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袁一泓中国房地产改革的现实壁垒

发布时间:2019-08-20 11:40:34 编辑:笔名

五一前夕,发生了两个与地产有关的事件。

一件是,副总裁毛大庆在建策沙龙的内部讲话被泄露,被冠以《全国房地产将下行搞不懂北京楼市》的标题,四处流传,影响巨大。

一件是原辽宁省省长 履新住建部党组书记,按照程序,他有可能在6月底全国人大常委会召开之后被任命为新一任住建部部长。

这两件事有什么联系么?

毛大庆的讲话里,有些八卦内容颇让人津津乐道,但其翔实的数据后面,提示了一个可怕的景象:今年房地产市场不乐观。虽然事后万科公关部门到处灭火,甚至搬出郁亮来了个正面讲话试图弥补,但业内仍普遍认为,毛大庆的观点基本透露了万科的看法。

今年1-4月的商品房成交数据出来了,一片灰色。此前我已分析过了,2014年的房地产调控政策总体上与201 年没什么区别,但201 年很多城市是量价齐升,转过年来却是如此清淡,说到底,这次真的是市场自行在调整。

人们担心的是,下行趋势是否已经确立?万科这么多年的行业老大位置,不是政府册封的,而是从市场挣来的。而过去万科对市场的看法,常常被证明是正确的,比如2008年的率先降价。鉴于万科的影响力,如果它对今年整个房地产趋势都不看好,无疑会加剧楼市的悲观预期。顺便说一句,就此指责万科不负责任,有点苛刻,毕竟它首先是一家市场化的企业。何况毛大庆的讲话原本只是供内部交流的。

地产商担忧楼市下跌,地方政府也害怕,如果不是更害怕的话。原因无须赘言。虽然今年一季度全国土地出让金收入高达1.08万亿,与商品房成交形成鲜明反差,但一些城市楼市稍有感冒的征兆,地方政府就慌了手脚。所以才会有这么多城市或委婉或直白地放松限购,舆论称之为 救市 。

到目前为止,南宁、无锡、铜陵等城市只是对当地的购房政策进行微调,还没有哪个城市敢全面放松,因为中央政府至今的口径仍然是坚持房地产调控。但上述微调是中央授权 分类调控 的应有内容,所以在允许范围。

有专家说,市场下行趋势已经基本确立的情况下,地方政府放松调控,意义不大。我不太同意这种说法。像上述几个城市那种微调,在房地产信贷维持从紧的状态下,确实意义不大;但假如是将限购全部取消,情况就绝然不同了。

过去10年的房价暴涨,让一部分敏锐、胆大的投资者,收获了丰厚的回报,并由此也催生了一种浓郁的房地产投资偏好。哪怕是不靠谱的传闻,也有人闻风起舞。比如前不久保定将成为政治副中心的传闻,身边就很有一些朋友心痒难捺,要去投资。

倘若限购取消,一定会有一批投资者踊跃跳入,谁也不会认为自己是那一棒接力者。其结果必然是,短期内再来一次房价大涨。我和你一样,反对针对市场的诸多行政管制,但有些现实的厚重壁垒,自由市场理论无法逾越。

房地产下行,将拖累整个经济,这是另一个不容回避的现实。虽然这是经济换挡期结构调整不得不经历的阵痛,但容忍度是有下限的。我个人揣测,应对商品房成交下滑、房地产投资下降,中央的对策是加大保障房尤其是棚户区改造力度。

而据传将接任住建部部长的 ,在主政沈阳和辽宁时,曾力推棚户区改造。巧合的是,几乎就在 履新住建部党组书记的同时,住房城乡建设部就切实做好2014年住房保障工作下发通知,明确今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,计划基本建成480万套。

如果今年保障房投资建设确能安排到位,就能将整个房地产投资的下滑幅度稳定在微小的范围;中央对以商品房为主的房地产市场向下调整的容忍度就会相应增大。而这一切,也是在为经济改革的攻坚争取更多的时间和空间。

(来源:21世纪经济报道)

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