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房地产基金加速破冰之旅幕后争夺战愈加激烈

发布时间:2019-11-12 00:57:14 编辑:笔名

房地产基金加速“破冰”之旅 幕后争夺战愈加激烈_我的钢铁

一直为地产界所期盼,但被政策“冷藏”的内地房地产基金正在加速进行它的“破冰”之旅。

1月30日,《楼市》获悉,中国人民银行金融市场司已经将中信证券股份有限公司(下称中信证券)和联华国际信托投资有限公司(下称联华信托)列为房地产基金的试点单位。目前,这两家机构已经提报相关房地产基金试点方案的材料。

而随着内地房地产基金破冰之日的临近,房地产基金的监管权、操作者、发行渠道等层面的背后争夺也愈加激烈。

管家是谁?

争夺的个焦点,在于监管主导权之争。

“《产业投资基金试点管理办法》没有出台,谁将成为产业投资基金的监管者还是未知数,目前,包括央行、证监会、银监会、国家发改委在内的众多部门都与其相关。”中诚信托投资有限公司市场营销部投资顾问马称。

基金立法专家王连洲对此表示认同。曾任投资基金法起草工作组首任组长的王连洲表示,在众多部门都希望主导开展房地产基金的试点的情形下,央行此举显然是想成为“个吃螃蟹的”。

在央行跑步前进的同时,其他相关部门的动作也并不慢。获悉,一个正在由天津滨海新区管委会运作的REITs,日前也已经获得了银监会“特批”,成为内地合法身份的房地产信托投资基金,基金名称已经被初步命名为“领锐”。天津滨海新区管委会副主任郝受益明确表示,这是滨海新区正在进行的金融综合改革配套试点工作的一部分内容,目前,这套试点方案已经基本确定。

中国房地产开发集团理事长孟晓苏介绍说,与通常的REITs收购商业地产经营获益不同,领锐“资产包”的初步对象是工业厂房,“把滨海新区内既有的工业厂房打成资产包,然后募集资金来购买。” 与此同时,中国证监会也似乎有意打开证券公司从事房地产基金的闸门。日前,证监会市场监管部副主任胡冰公开表示,将鼓励证券公司未来开展类似商业物业租赁的资产证券化业务。

而这种资产证券化业务实际与房地产信托基金非常类似。但由于《产业投资基金试点管理办法》仍未出台,目前,证券公司从事这一业务仍存在法律障碍。因此,业内人士认为,将商业物业租赁归入企业资产证券化的基础资产,在某种意义上,是在国内操作REITs的一种变通方式。

尽管上述部门推进的都不是严格意义上的REITs,但可以看出,在房地产基金的监管主导权争夺上,相关部门的竞争相当激烈。

操作者之争

与监管层面的竞争相比,实际操作层面的争夺其激烈程度毫不逊色。

在目前的法规体系下,操作信托型封闭式房地产基金的机构合适的是信托公司和证券公司。谁能成为央行认可的试点者,不仅涉及联华信托与中信证券两家企业的各自业务拓展,更关系到其所处的行业谁能更早地进入这一领域。

在联华信托总裁李晓东看来,根据目前信托业的一法两规(即《信托法》、《资金信托计划管理办法》、《信托公司管理办法》),信托公司更具优势。而经过几年的实战,联华信托不仅作为受托人,同时作为基金管理人实际操盘房地产基金也已经具有不少经验。

联华信托曾推出的“中国式REITs”产品——“联信·宝利”获得了巨大成功,收益模式为在预期收益以外增加浮动收益,规定投资人可以享受优先受益权基准年收益率5.3%,并随利率上浮而同步上浮,同时投资人还可享受10%的超额利润分配。与普通房地产信托不同,先发行产品,再把资金匹配到项目上,按基金的模式滚动。“联信·宝利”的设计初衷就是资金先行,并且储备了一些项目作为备选“项目池”。但该产品仍然受到单个信托产品发行份数不得超过200份的限制从而缺乏流动性。 中信证券的优势则主要在于中信集团拥有庞大的金融、实业资源。这使得中信证券可以承担基金管理人的角色,而包括受托人、托管人等角色则可以在集团内部解决。2006年 8 月,中国平安集团旗下平安信托投资有限公司就与中信深圳(集团)公司签署了总额达 30 亿元的战略合作协议,用于投资房地产。 “谁能终成为胜利者现在还不好说。”伟业顾问董事金勇表示,从现有的相关法律法规看,在产业投资基金法未出台的情况下,信托公司的希望大些;但从综合操作经验来看,证券公司的经验可能更丰富。

发行渠道已定?

尽管谁能成为央行认可的试点操作者尚未可知,但央行推进的房地产基金的运作模式和发行渠道似乎已有定论。

据知情人士透露,由于中国目前在包括资产管理制度、税收制度、证券监管体制在内的相关法律制度并不完善,因此,试点不会采用在美国普遍存在的公司制 REITs ,而会参考香港和新加坡经验发展信托型封闭式房地产基金,该基金终在银行间市场发行。

“银行将得以分散金融风险。”中信证券研究部经理王德勇表示,央行此举主要是出于对房地产市场波动引发金融风险的担忧,“一旦房地产产业基金实现了突破,就意味着产业基金将成为房地产资金来源的第二个主渠道。”

这种分析得到了上述知情人士的认可:“为改变国内房地产业可能蕴含的金融风险积聚于银行的现状,中国人民银行一直都在考虑开辟房地产基金等直接融资渠道,但受制于产业投资基金法没有出台而无法成行,相关城市房价的波动加剧了市场风险,促使央行加快去拓展直接融资渠道分散银行风险。”

事实上,在2006年10月30日发布的《中国金融稳定报告(2006)》中,中国人民银行就曾发出警告指出,当前房地产市场前景尚不明朗。房地产市场的调整将分别影响到投资和消费,进而对经济增长和金融稳定产生负面影响。

“这种模式的特点就是以受托人、投资管理人、托管人资格管理为核心,特别关注房地产基金投资行为中的风险管控。监管者希望通过试点为今后房地产基金立法提供基础。”马分析说。

而选择在银行间市场发行,对于央行来说更是有着天然优势。由于宏观调控的影响,房地产金融市场已经出现了资金供给不足、资金价格飙升的情况,包括地产开发企业、经纪公司、金融企业等各种不同背景的上百亿私募房地产基金出现在市场中。但这些私募基金的风险在于缺乏流动性,而央行恰好在这方面拥有银行间市场这个得天独厚的平台。同时,银行间市场的监管权在央行,央行对机构间交易的监管相对容易。(楼市)

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